NEL PRIMO SEMESTRE 2017, IL MERCATO IMMOBILIARE A ROMA VEDE GLI ACQUIRENTI INTERESSATI AGLI IMMOBILI DI PRESTIGIO E ALL’INVESTIMENTO CON DESTINAZIONE TURISTICA

Dall'ufficio strudi del gruppo Tecnocasa, l'analisi del mercato immobiliare della capitale nel primo semestre dell'anno in corso.

In centro, prezzi in diminuzione dello 0,7% nella prima parte del 2017 soprattutto per gli immobili usati. Comprano soprattutto investitori interessati ad adibire l’abitazione a struttura ricettiva e in misura minore coloro che la mettono a reddito affittandola: nel primo caso si cerca in tutto il centro storico ad eccezione delle aree di Porta Pia e Prati, nel secondo caso piacciono soprattutto Campo de’ Fiori, Pantheon e l’area di piazza Navona. Gli immobili di pregio si orientano su tagli oltre i 200 mq ai piani alti, con terrazzo, possibilmente panoramici ed inseriti in contesti condominiali di particolare prestigio: vengono cercati in piazza del Popolo, via del Babuino e piazza di Spagna. In entrambe le zone le quotazioni medie sono di 8000-9000 € al mq, mentre ai piani alti in piazza di Spagna si registrano punte di 15 mila € al mq. Nelle altre aree del centro i prezzi scendono mediamente a 5000-6000 € al mq, raggiungendo valori di 7000-8000 € al mq per via Veneto, Fontana di Trevi e piazza Navona. Intorno al Pantheon e nel Ghetto ebraico non si superano gli 8000 € al mq per le soluzioni da ristrutturare, con punte di 10 mila € al mq per le abitazioni in buono stato. A Prati, maggiormente apprezzate sono via Cassiodoro, via Tacito e piazza Cavour, dove si concentrano prevalentemente palazzi di stile umbertino che hanno quotazioni di 6000-7000 € al mq da ristrutturare. Stabili Testaccio e Piramide: 190-200 mila € per i monolocali e 240-300 mila per bilocali da mettere a reddito. Infatti in zona si registra una buona domanda di studenti dello IED e della Sapienza oltre i dipendenti Fao, Acea, Eni. Ad acquistare la prima casa sono prevalentemente giovani o genitori che comprano per i figli. Le soluzioni più costose si trovano tra Piazza Santa Maria Liberatrice e Lungotevere Testaccio; meno quotata Piramide sia perché al di fuori del centro storico sia a causa della stazione ferroviaria e metropolitana omonima. Qui si registrano più acquisti da parte di famiglie, dal momento che si possono trovare abitazioni più grandi risalenti agli anni Venti - Sessanta, a cifre tra i a 3000-3500 € al mq. Elevata per la zona di Testaccio la domanda di box auto: una soluzioni singola costa intorno a 40 mila €. Nella prima parte del 2017 il mercato di Trastevere ha visto tra i potenziali acquirenti investitori alla ricerca di piccoli tagli da mettere a reddito o da destinare a casa vacanza e famiglie di professionisti che desiderano acquistare case di pregio. Negli ultimi tempi si registra un aumento dell’offerta di immobili in vendita, dal momento che imprenditori che si erano lanciati nell’attività di B&B stanno rivendendo. Tra coloro che acquistano come prima casa, numerosi abitanti del quartiere cui si affiancano quelli che vivono nel vicino Monteverde; le zone più prestigiose sono piazza in Piscinula, via dei Genovesi, via de’ Salumi, dove si concentrano prevalentemente immobili di prestigio dei primi del 1400, talvolta sottoposti al vincolo delle Belle Arti e valutati mediamente 6000-7000 € al mq. In questa zona acquistano anche coloro che decidono di avviare un’attività B&B. I prezzi scendono nella zona a ridosso della stazione di Trastevere, dove si possono acquistare appartamenti in cemento armato degli anni Quaranta - Cinquanta a prezzi medi di 4000-5000 € al mq.

Policlinico – Pietralata è la macroarea dove i prezzi sono diminuiti in maniera più sensibile: un calo del 3,1% soprattutto nelle aree più periferiche; hanno invece tenuto le aree universitarie. Si segnala una leggera contrazione della domanda ad uso investimento, mentre il segmento della prima casa sembra stabile: si acquista soprattutto per migliorare la situazione abitativa puntando quindi su soluzioni di qualità (piano alto, buona disposizione interna degli spazi e in strade con poco traffico). Via Catania, viale delle Province e viale Ippocrate sono le strade dove prevalgono le compravendite e si registrano valori medi di 3000 - 4000 € al mq, con punte di 6000 € al mq per i piccoli tagli completamente ristrutturati. Più signorili gli immobili liberty nell’area di viale di Villa Massimo e via Severano, con appartamenti di ampia metratura a partire da 200 mq, servizio di portineria e quotazioni fino a 7000 € al mq. In zona sono presenti anche delle tipologie di nuova costruzione, in un’ex area delle Ferrovie di Stato, che al momento rimangono invendute nonostante i prezzi intorno a 6000 € al mq, come anche intorno alla stazione Tiburtina interessata dall’insediamento dei nuovi uffici di Bnp Paribas. Per quanto riguarda Cassia – Torrevecchia, il calo dei prezzi ha interessato in particolare i quartieri Cassia - La Storta e Casal del Marmo; nella macroarea Monteverde – Aurelio il calo è attribuibile soprattutto alla performance dei quartieri Magliana (-4,8%) e di Monteverde Nuovo – Jenner (-14,3%).

A Roma Sud, in controtendenza rispetto all’andamento della macroarea, si segnala una ripresa leggera nella zona Marconi – Cardano: la richiesta è in aumento per via dei prezzi più vantaggiosi; inoltre la zona presenta diversi plus come la vicinanza all’Eur e gli ottimi collegamenti con il centro e l’aeroporto di Fiumicino. Ciò ha determinato un ritorno degli investitori che cercano bilocali da destinare a casa vacanza o B&B; si tratta in particolare di giovani che investono cifre medie tra 190 e 230 mila e famiglie che acquistano trilocali. L’area è composta da edilizia omogenea, realizzata a cavallo degli anni Sessanta e composta da palazzi di 8 piani, ben servita da negozi, scuole e servizi di prima necessità e ben collegata sia con il centro sia con l’Eur. I prezzi del medio usato si attestano a 2500-3000 € al mq, ma esiste una zona più signorile dove i valori salgono a 3000-3500 € al mq. Quotazioni più elevate si riscontrano per le soluzioni posizionate su Lungotevere di Pietrapapa, dove per un buon usato si registrano prezzi medi di 4000 € al mq con punte di 4500 € al mq per le soluzioni con vista sul Tevere e sulla Basilica di San Paolo. Il quartiere negli ultimi anni ha visto l’apertura del Ponte della Scienza, ponte ciclopedonale che collega Marconi e Ostiense; non lontano negli ultimi anni si sono registrati diversi interventi di nuova costruzione residenziale: nell’ex area Galbani sono stati costruiti dei loft e al momento si attendono i lavori dell’ex area Miralanza e dell’ex Uci cinema.

Villa Ada – Montesacro, con valori in calo dello 0,8%: è Montesacro a segnalare una leggera contrazione dei valori che tengono invece nel più signorile quartiere Parioli, che presenta una domanda sempre sostenuta, tuttavia l’offerta è più ridotta e questo sta determinando un lieve rialzo. Acquistano prevalentemente professionisti alla ricerca della prima casa e una minor parte di investitori che si rivolgono alla zona per la vicinanza all’università Luiss. Si ricercano immobili intorno a 100 mq dotati di balcone ma la maggioranza di essi necessita di lavori e ha valori intorno a 4500-5000 € al mq. Invece si arriva ai 7000 € al mq per le soluzioni già rimodernate, soprattutto se posizionate in zone come il quartiere Coppedè o piazza Caprera. Più contenute le quotazioni in piazza Istria dove prevalgono le tipologie degli anni Quaranta - Cinquanta, per le quali si spendono mediamente 4000 € al mq. Negli ultimi anni, in seguito all’arrivo della nuova fermata della metropolitana, si è rivalutata anche la zona di piazza Annibaliano dove attualmente un immobile in buono stato si vende a 4000-5000 € al mq. I box ed i posti auto, molto richiesti, hanno un’offerta molto bassa. Per una soluzione di 15 mq si spendono mediamente 70-80 mila €.

Nella macroarea Prati – Francia il calo delle quotazioni (0,9%) si accentua a Collina Fleming (-5,3%), mentre aumentano del 7,1% in Prati – Cola di Rienzo – Borgo Pio. La diminuzione ha interessato soprattutto le tipologie di taglio grande e che necessitano di lavori di ristrutturazione; in seguito alla vendita di ampie metrature per l’acquisto di minori. L’offerta include soluzioni di qualità elevata e per questo spesso a comprare sono professionisti che già vivono nel quartiere oppure che si spostano da quartieri limitrofi più costosi quali Parioli e Flaminio; la domanda si orienta in particolare su abitazioni con terrazzo, poste al piano intermedio/alto e con posto auto. La maggioranza degli immobili della zona risale alla fine degli anni Sessanta e presenta valori medi di 4000 € al mq. Apprezzata l’area compresa tra via Fleming, via Tiberio e via Banti, dove si possono acquistare soluzioni molto ampie in cortina, da 180 mq in su, realizzate nel 1963. Il costo per un buon usato può arrivare anche a 5500 € al mq. L’area di corso Francia e di via Morlupo è caratterizzata da case e villini costruiti nel 1950 dal valore di 4200-4300 € al mq se in buone condizioni. Immobili di edilizia popolare sono invece disponibili in via Tuscia, via Canino e via Tuscania, dove si trovano edifici ex Iacp a prezzi medi di 3000 € al mq. Prati – Cola di Rienzo – Borgo Pio da gennaio a giugno 2017 presentano quotazioni in leggero aumento, in particolare sulle tipologie in buono stato e che non necessitano di lavori; l’acquisto uso investimento sta tenendo soprattutto con la finalità di realizzare B&B e casa vacanza, e chi ricerca ha un budget di 300-450 mila €. Sembra in ripresa la prima casa cui si rivolgono professionisti che ricercano appartamenti prestigiosi, di almeno 120 mq e inseriti in palazzi signorili, per una spesa inferiore al milione di euro. Via Cola di Rienzo e via Ottaviano sono molto richieste: i valori per le tipologie ristrutturate si attestano su 6000 € al mq mentre nelle vie secondarie e più interne i prezzi scendono a 4500-5000 € al mq. Meno signorile l’area di via Candia, dove le quotazioni non superano 4000-4500 € al mq. Chi invece desidera acquistare immobili di prestigio mira soprattutto alle zone di via dei Gracchi e via Orsini, nelle vicinanze del Lungotevere: stile umbertino dei primi anni del Novecento.

A Roma Est in generale i prezzi sono stabili e si segnalano aumenti dei valori immobiliari a Ponte di Nona (+11%), Torre Gaia (+7,1%), Tor Vergata nuova – Vermicino (+4,2%) e Appio Alberone (+5,7%).