Dismissioni immobiliari Enasarco, il progetto Mercurio funziona e si apre al rent to buy

Gli immobili di proprietà della Fondazione sono una forma d’investimento dei contributi previdenziali degli agenti di commercio (così come gli investimenti mobiliari), risalente agli anni in cui i contributi - in un sistema pensionistico a ripartizione quale è quello Enasarco - risultavano superiori all’ammontare delle prestazioni pensionistiche erogate in ragione, all’epoca, della relativamente giovane età della media degli iscritti. Pertanto, il patrimonio della Fondazione deriva unicamente dai versamenti degli agenti di commercio e non da contributi statali, poiché né la Fondazione Enasarco né gli altri enti previdenziali privati hanno mai goduto di sovvenzioni, contributi o altre elargizioni a carico dello Stato.

Il progetto di dismissione del patrimonio
A fronte di oltre 13 mila unità immobiliari offerte in acquisto con diritto di prelazione, al 31 ottobre 2014 sono state vendute circa 7 mila unità principali oltre alle relative pertinenze - ovvero cantine, soffitte, box, posti auto ecc. - per un incasso complessivo di circa 1,28 miliardi di euro che ha portato una plusvalenza lorda, rispetto ai valori di bilancio, del 36 per cento circa.
Il Progetto Mercurio prevede inoltre il conferimento delle unità immobiliari invendute, ai Fondi Enasarco Uno (gestito da Prelios Sgr) ed Enasarco Due (gestito da BNP Paribas REIM Sgr spa) aggiudicatari della Gara 3 «Istituzione e gestione di uno o più fondi immobiliari dedicati al patrimonio immobiliare invenduto». Al 5 agosto scorso, data dell’ultimo conferimento, sono stati finalizzati complessivamente 13 atti di apporto (7 per il Fondo Enasarco Uno e 6 per il Fondo Enasarco Due), i quali hanno generato un valore complessivo di conferimento pari a circa 400 milioni di euro, con una plusvalenza di oltre il 60 per cento rispetto ai valori di bilancio. A ciò vanno aggiunti i circa 600 milioni di euro derivanti dal conferimento di immobili commerciali. Al 31 ottobre di quest’anno, quindi, il totale degli incassi ammonta a circa 2,30 miliardi di euro (+36 per cento rispetto ai valori di bilancio).
L’attuazione del progetto sta proseguendo anche nel 2014 e dall’inizio dell’anno sono stati venduti circa 1.500 appartamenti (oltre le relative pertinenze) e 25 nuovi compendi immobiliari per un valore totale degli incassi derivanti dalla compravendita diretta agli inquilini di 267 milioni di euro. Nel triennio precedente gli importi erano stati di 123 milioni di euro (per l’anno 2011), 462 milioni (2012) e 427 milioni (2013).

Numero di unità immobiliari vendute/conferite
Per quanto riguarda i complessi immobiliari, su un totale di 212 (esclusi i tre locati interamente al Comune di Roma) ne sono stati dismessi 156: nei primi dieci mesi del 2014 sono stati venduti 25 stabili, ed entro la fine dell’anno si prevede di effettuare rogiti notarili per arrivare a un totale di 36 complessi. Nel 2011 erano stati 14, l’anno successivo 67, mentre nel 2013 sono stati dismessi 50 complessi. Ad oggi quindi è stato venduto il 74 per cento dei complessi immobiliari di proprietà della Fondazione, ovvero 156 su 212 in totale.
Al 31 ottobre scorso sono state dismesse in totale circa 8.500 unità immobiliari, di cui circa 7 mila vendute direttamente agli inquilini e 1.500 conferite ai Fondi. Secondo le proiezioni, si prevede di arrivare a circa 1.800 vendite entro la fine del 2014 (nei primi dieci mesi di quest’anno sono state circa 1.500). Nel 2011 erano state vendute 779 unità immobiliari, nel 2012 si arrivò a 2.410 e lo scorso anno a quota 2.296.

Nuove agevolazioni e ulteriori tutele: la terza nota integrativa all’accordo
Sin dal suo avvio, il Progetto Mercurio ha contenuto agevolazioni e facilitazioni, che sono state poi progressivamente integrate per venire incontro alle esigenze degli inquilini anche alla luce del mutato scenario economico. Il tutto, è bene ricordarlo, è sempre stato garantito da specifici accordi siglati tra la Fondazione e le Organizzazioni sindacali degli inquilini; ultime, in ordine di tempo, quelle sottoscritte alla fine dello scorso mese di luglio, che introducono innovative agevolazioni all’acquisto e forniscono ulteriori forme di tutela e sostegno, soprattutto nei confronti degli inquilini che hanno manifestato la volontà di acquistare l’appartamento ma che, a causa di difficoltà di accesso al credito, non hanno potuto farlo.
Infatti, trascorso almeno un anno dall’invio della lettera di prelazione della Fondazione, senza che sia stato perfezionato l’acquisto, gli inquilini in regola con la propria posizione contabile avranno la possibilità di acquistare comunque l’appartamento esercitando la prelazione direttamente dai Fondi immobiliari alle stesse condizioni economiche indicate nella lettera di prelazione, incluso l’eventuale sconto del 10 per cento previsto per l’acquisto tramite mandato collettivo. In alternativa sarà possibile sottoscrivere un contratto di locazione, contenente un diritto di opzione all’acquisto, della durata massima di otto anni, ad un canone maggiorato del 30 per cento rispetto a quello in vigore al momento del conferimento dell’unità immobiliare al Fondo.
Entro otto anni l’inquilino potrà quindi esercitare, in ogni momento, la prelazione all’acquisto dell’unità locata, al prezzo indicato nella lettera di prelazione inviata dalla Fondazione, incrementato dell’interesse annuo del 2 per cento, scontando tutti i canoni di locazione corrisposti dalla data di decorrenza del contratto. È evidente quindi che le tutele e le agevolazioni inserite nel piano di dismissioni della Fondazione, che si è adeguata in tal senso anche ai recenti interventi del legislatore, sono di gran lunga migliorativi rispetto alle novità introdotte dal cosiddetto «rent-to-buy», ovvero la locazione con riscatto.

I fattori intervenuti negli ultimi tempi
Non è pleonastico fare alcune brevi considerazioni, in proposito, circa una serie di fattori intervenuti durante l’attuazione del Progetto Mercurio: la crisi del mercato immobiliare, la difficoltà di accesso al credito e l’adeguamento alle nuove normative del settore. Su quest’ultimo punto è sufficiente ricordare che, per la compravendita di un immobile, è necessario il perfezionamento della documentazione tecnica e amministrativa (su tutte, la certificazione del valore energetico e quella di conformità catastale) che richiedono attenzione e massima scrupolosità, oltre che tempi tecnici ineludibili. Anche in considerazione di tutto ciò, si può affermare che indubbiamente il Progetto Mercurio ha raggiunto un così ampio successo.
   
Conclusioni
Il processo di dismissione, dunque, pur essendo funzionale esclusivamente al sostegno della previdenza degli agenti, nei fatti è anche una sorta di «politica abitativa» a beneficio soprattutto degli abitanti dei Comuni di Roma e Milano, ma anche di altre città, perché consente agli inquilini di acquisire la proprietà dell’immobile di abitazione a prezzi oggettivamente congrui. Ciò spiega l’ampio successo del progetto, nonostante il perdurare di uno scenario macroeconomico non positivo: 7 mila famiglie sono potute divenire proprietarie dell’unità abitativa nella quale vivono.
L’accesso alla proprietà della casa di abitazione, tuttavia, non è il solo effetto benefico. Infatti, è doveroso considerare che la vendita degli immobili Enasarco ha anche un effetto di sostegno all’economia sia del mercato immobiliare (in particolare a Roma) sia del settore edilizio, in ragione dei lavori edili o impiantistici che, se necessari, sono effettuati nelle parti comuni dei complessi immobiliari, a cura della Fondazione prima o contestualmente alla compravendita, o all’interno delle singole unità per volontà degli ex inquilini che, spesso, così valorizzano ulteriormente il bene di cui sono divenuti proprietari.