*SPECIALE IMMOBILIARE* Paolo Righi (FIAIP): nell’immobiliare molte sfide, anche contro alcune banche e taluni enti pubblici

«Otto anni di crisi del settore hanno cambiato profondamente il mercato e il modo di fare agenzia immobiliare.
È necessario mettere il cliente e le sue esigenze al centro della nostra attività, la vendita dell’immobile è solo il punto finale della consulenza»

Un futuro professionale basato sulla formazione, la crescita e lo sviluppo di nuovi servizi, un timore relativo alla crescente digitalizzazione dei processi di vendita, la paura, molto più concreta che la professionalità dell’agente immobiliare possa essere penalizzata dall’ingresso di nuovi operatori nell’intermediazione rappresentati, in particolare, da due grandi banche.
Domanda. Come sta cambiando la professione e quali sono le nuove sfide e prospettive dell’agente immobiliare?
Risposta. Sono molteplici le sfide che la categoria sta affrontando. Otto anni di crisi del settore hanno cambiato profondamente il mercato immobiliare e il modo di «fare agenzia immobiliare». Oggi è necessario porre il cliente e le sue esigenze «al centro» della nostra attività, la vendita dell’immobile è quindi il punto finale di un’attività di consulenza. Per quanto riguarda l’ingresso dell’Unicredit Subito Casa e di Intesa San Paolo Casa nel campo delle agenzie immobiliari, la Fiaip è fortemente contraria. Non in termini concorrenziali, ma perché, a nostro parere, queste due banche per mezzo delle loro agenzie immobiliari, potrebbero «costringere» i loro clienti/correntisti a vendere i propri immobili in caso di problemi finanziari e potrebbero farlo decidendo prezzo e tempi della vendita immobiliare. Inoltre potrebbero mettere in atto un servizio preferenziale di accesso al credito per chi, dei loro clienti, accetti di servirsi della loro agenzia immobiliare. Da sempre il correntista è considerato parte debole nei confronti della banca, in questi casi la vita e il futuro di intere famiglie sarebbe nelle mani di questi istituti. La Fiaip ha presentato vari esposti sul tema, alla Banca d’Italia, all’Autorità garante della concorrenza e all’Organismo di vigilanza del credito. La concorrenza non si fa favorendo i grandi gruppi finanziari, la vera concorrenza è quella che vede tutti gli operatori del mercato combattere ad armi pari. In questo Paese, invece, viene spesso interpretata con lo spostamento di alcuni mercati dal professionista, alla grande impresa.
D. Negli ultimi anni vi siete battuti, in tutte le sedi istituzionali, per la riforma della legge professionale n. 39 del 1989 e avete scommesso con forza, a difesa dell’intera categoria contro l’abusivismo professionale. A che punto siamo con la modifica dell’articolo 348 del Codice penale che inasprisce le pene per chi esercita abusivamente la professione di agente immobiliare, per la quale è richiesta una speciale abilitazione dello Stato? Si riuscirà ad approvare questa riforma già in questa legislatura? Saranno introdotte le sanzioni penali per coloro che esercitano abusivamente l’attività di mediazione ed operano nel comparto immobiliare, senza essere iscritti nel ruolo?
R. La modifica della nostra legge professionale, che inasprisce le sanzioni per gli abusivi, è stata approvata a larga maggioranza in Senato, ora giace da qualche mese alla Camera dei Deputati, purtroppo sembra che il Parlamento non comprenda che, per combattere l’evasione fiscale, la prima cosa da fare sia quella di contrastare gli evasori totali, e gli abusivi rientrano a pieno titolo in questa categoria. L’imponibile evaso dagli abusivi nel campo delle agenzie immobiliari ammonta a 450 milioni di euro. In un Paese che combatte veramente l’evasione vi sarebbe una lotta senza quartiere contro questi elementi invece, come sempre, vige la regola della pacca sulla spalla, tanti annunci e niente di concreto.
D. Ritiene inoltre che l’ingresso degli istituti di credito nell’intermediazione immobiliare possa configurarsi come un possibile caso di abusivismo professionale? Come Fiaip avete segnalato prontamente alla Banca d’Italia, all’Oam e all’Antitrust i rischi di una potenziale violazione del decreto legislativo numero 141 del 2010 negli eventuali casi di concentrazione, commistione e sovrapposizione tra attività bancaria e quella di intermediazione immobiliare. Perché oggi i consumatori dovrebbero essere preoccupati?
R. Le banche posseggono i dati patrimoniali di ogni cittadino, sono in possesso di tutti i loro dati sensibili, è logico poi che possano influenzare il correntista che si rivolge all’istituto per avere un finanziamento o perché bisognoso di un prestito, e imporgli le proprie scelte imprenditoriali. È il concetto di «banca universale» che è stato travisato: una banca può sì entrare nel capitale di un’impresa per farla crescere, ma non è pensabile che l’Unicredit e l’Intesa mettano in atto azioni per sostituirsi alle imprese stesse. La Banca Centrale Europea ha finanziato l’intero sistema bancario per favorire la concessioni di prestiti alle imprese e non per sostituirsi ad esse. L’Unicredit in particolare vende telefonini, biciclette, televisori e case, sembra chiaro che i negozianti di queste merci e i professionisti dell’immobiliare non saranno considerati da dette banche imprese da finanziare ma semplici concorrenti, con buona pace della libera concorrenza e della libertà di accesso al credito per i cittadini e le imprese.
D. Poi ci sono le liberalizzazioni. Quanto dovremo attendere per una vera politica per le professioni immobiliari? Siete soddisfatti di come sta andando il dibattito sulla nuova lenzuolata in Parlamento?
R. Il Disegno di legge Concorrenza approvato alla Camera dei Deputati arriverà in Senato molto presto. Vi sono provvedimenti che approviamo e altri che con la concorrenza non hanno nulla a che fare. Aprire la possibilità per le imprese di diventare socie di capitale di un gruppo di avvocati non è aprire alla concorrenza, ma è permettere alla grande industria di «finanziarizzare» la cultura forense del nostro Paese. Come abbiamo fatto alla Camera, anche in Senato cercheremo l’appoggio del Governo e di tutti i partiti politici per vietare alle banche l’ingresso nel mondo delle agenzie immobiliari.
D. Il settore dell’intermediazione immobiliare, dell’advisory e della valutation rappresenta sostanzialmente il cuore del futuro professionista immobiliare e di chi saprà offrire sempre più un’ampia gamma di servizi immobiliari competitivi sul mercato, ed una consulenza per tutto il ciclo di vendita dell’immobile. In Italia, sorgono sempre più di frequente nuovi modelli di reti territoriali, e sono proprio le agenzie immobiliari che decidono di consorziarsi, condividere e lavorare insieme. Infine, la vostra Federazione parla di «new economy dell’immobiliare»: di cosa si tratta?
R. In Italia si è costruito troppo, e a forza di nuove costruzioni abbiamo dimenticato il patrimonio esistente che è uno dei più vetusti del mondo. La nuova economia immobiliare deve forzatamente proporre nuove visioni del mercato immobiliare, volte all’efficienza energetica dell’usato e alla ricostruzione ex novo dei vecchi quartieri cittadini. Negli anni 60 si è costruito tanto e male, abbiamo bisogno di leggi che permettano l’abbattimento e la ricostruzione dell’usato e non il consumo del territorio. Anche gli agenti immobiliari sono impegnati su questa linea.
D. La legge di stabilità 2016 è una manovra espansiva che favorisce chi ha investito nell’immobiliare con lo scopo di ridare fiducia alle famiglie e ai cittadini, grazie alla riduzione dell’odiata Imu-Tasi sull’abitazione principale. Ma, oggettivamente, il provvedimento fa leva sul disavanzo, lasciando così in eredità la spada di Damocle di colossali aumenti fiscali con le clausole di salvaguardia spostate negli anni futuri. Che ne pensa?
R. I Governi Monti e Letta hanno distrutto il mercato immobiliare causando la perdita di 800 mila posti di lavoro. Per la prima volta, molto timidamente il Governo Renzi cerca di fare marcia indietro. Questo non può che farci piacere, speriamo vivamente che sia il primo passo per abbassare la pressione fiscale complessiva sugli immobili. Naturalmente fino all’approvazione della manovra vigileremo perché i quasi 5 miliardi di tasse derivanti dall’abolizione della Tasi, dell’Imu agricola e del prelievo sugli imbullonati, ossia sui macchinari fissi delle imprese, non vengano coperti con nuove tasse.
D. In Italia la riduzione della spesa pubblica sembra impossibile. Dalla manovra la spending review esce dimezzata. La Fiaip ormai da anni chiede l’abolizione di enti pubblici inutili come i Consorzi di bonifica e indica nei tagli alla spesa pubblica improduttiva la via maestra per abbattere il debito pubblico. Cosa può fare l’Esecutivo nel 2016 per rilanciare sempre di più gli investimenti e ampliare il potere d’acquisto delle famiglie e delle imprese?
R. Lo smagrimento della macchina pubblica è una delle vie da percorrere, è il caso dei Consorzi di bonifica, le cui funzioni sono necessarie per il mantenimento del territorio e per evitare eventi catastrofici, ma che nel tempo sono diventati degli «stipendifici» ed hanno perso il senso primario per cui sono nati. Chiudere i Consorzi significherebbe eliminare circa 110 consigli di amministrazione, le risorse risparmiate andrebbero all’assunzione di nuovi dipendenti e le funzioni potrebbero essere accorpate ad altro ente dello Stato. Su questa linea si potrebbe procedere anche per migliaia di aziende statali e comunali.
D. Dopo i primi timidi segnali, nel residenziale si può parlare di mattone in ripresa? Secondo l’Istat nel secondo trimestre di quest’anno l’andamento del mercato immobiliare ha segnato un aumento delle compravendite non solo nel residenziale e non solo nelle grandi città; questo dovrebbe far sperare in una ripartenza. Ritiene che il clima sia cambiato e che il mercato immobiliare possa davvero ripartire il prossimo anno? Ci può spiegare perché conviene acquistare ed investire in un immobile oggi nel nostro Paese?
R. Oggi i prezzi delle case sono quanto mai allettanti, sul mercato ci sono veri e propri affari, le banche hanno ripreso a concedere mutui, i tassi di interesse sono bassissimi, insomma ci sono tutte le condizioni per una ripartenza del mercato. La sola notizia dell’eliminazione della tassa sulla prima casa ha ridato slancio alla domanda. Quindi i primi timidi segnali di una possibile ripresa si stanno appalesando anche nelle nostre agenzie immobiliari. Per una vera ripresa dovremo aspettare il 2017, e se il Governo procederà in futuro ad un significativo taglio delle tasse sull’immobiliare, i miei auspici diverranno certezze.